Realty Income - Nästa köp?

Företaget är ett fastighetsbolag som förvärvar kommersiella fastigheter och hyr sedan ut strukturerna till hyresgäster genom "Triple Net Leases" som betyder att hyresgästen är själv ansvarig för att betala hyra, skatter, försäkringar och underhåll av fastigheten under hyresperioden.
Realty income har en årlig ökning av hyran på avtalen och i nuläget är det vägda genomsnittet på avtalen 9.8 år.

Bolaget grundades 1969 och listades på New York börsen 1994.
En totalavkastning på över 17% årligen sedan 1994 visar att affärsmodellen funkar.

Realty income äger över 4700 byggnader i 49 stater och Puerto Rico. Ungefär 78% av deras omsättning kommer från detaljhandeln och 22% är icke-detaljhandeln varav 13% inom industri.
Dem fokuserar på hyresgäster som har väl etablerade verksamheter som dessutom har stort fokus på att kunden behöver fysiskt närvara i fastigheten.
Bilden nedan visar deras 10 största hyresgäster.

Realty Income har historiskt arbetat hårt för att skapa värde åt aktieägarna.
Fastigheter som har varit uthyrda räknat av det totala beståndet har var fantastiskt.
Endast mellan åren 2008 till 2012 har dom haft en uthyrningsgrad under 97% och har aldrig haft under 96.6%

Lite kort om senaste rapporten
Bolaget redovisade en ökning av omsättningen med 7.1% under Q3 jämfört med 2015 och en ökning på 7.3% för de första nio månaderna jämfört med 2015. En ökning av AFFO i Q3 med 2.3% och en ökning på 3.9% för det första nio månaderna. Även en uthyrningsgrad på över 98%.

(AFFO är en metod av redovisning för bolag verksamma inom  REITs. Vilket Realty Income är          -- >   http://www.investopedia.com/terms/a/affo.asp  ).




Utdelningshistoriken
Med över 46 år av månadsvis utdelning till aktieägarna och dessutom har bolaget höjt utdelningen kvartalsvis i över 19 år i följd nu. Den årliga ökningen har varit ungefär 4.6% sedan IPOn 1994.

Idag ligger utdelningen på $0.203 per månad vilket ger oss en årlig utdelning på $2.43. Det ger oss en direktavkastning på ungefär 4.3%

Snittet på S & P 500 ligger direktavkastningen på 1,97%.

Vanguard REIT Index Fund Investor Shares som fokuserar på samma område har en direktavkastning på 2.56%.

Realty Income har en helt okej direktavkastning men med högre risk.

Låt oss blicka framåt lite

Verkställande direktören, John P. Case berättar om bolagets förvärv för 1.1 miljarder under de först 9 månaderna och höjde deras förvärvsprognos till 1.5 miljarder från tidigare 1.25 miljarder då dom såg attraktiva förvärv under Q4 perioden. Dom stramade åt deras vägledning angående AFFO till $2.87 - $2.89 vilket hamnade i det högre spannet av tidigare meddelat $2.85 - $2.90. Vilket blir en ökning på 4.7%-5.5% jämfört med 2015.

Med en AFFO på 2.88 får vi en Price/AFFO på ungefär 19.5 i nuläget vilket är högt historiskt för Realty Income och med en hög dollar känns risken stor.

Sammanfattning

Realty Income är ett kvalitativt bolag som jag vill ha i portföljen. Jag gillar verkligen Equity REITs området i Amerika. Det är något man kan förstå. Köpa, äga och hyra ut fastigheter. Bolaget har varit uppe på nivåer över $70 och jag intalade mig själv att jag skulle köpa på bättre nivåer, Jag vet inte om aktien eller dollarn kommer gå upp eller ner framöver. Men på lång sikt tror jag det kommer bli en bra placering.

Disclaimer: Jag köper Realty Income gradvis framöver!

Målet är ungefär 5% av portföljen på lång sikt.